Vous préparez un projet de construction ou d’extension et vous tombez sur ce mystérieux sigle SHON dans un vieux dossier ou sur un plan d’architecte ? 🤔 Pas de panique, vous n’êtes pas le seul. Même si ce terme n’est plus officiellement utilisé, il revient encore très souvent dans les documents d’urbanisme, les anciens permis de construire ou les actes notariés.
Dans cet article, on va remettre de l’ordre dans tout ça. On va voir ensemble ce que signifiait la SHON, à quoi elle servait, comment elle se calculait, et surtout en quoi elle a été remplacée par la fameuse surface de plancher que l’on utilise aujourd’hui. L’idée, c’est que vous puissiez comprendre vos documents sans vous arracher les cheveux, et avancer sur votre projet en toute tranquillité 😌.
Si vous devez déposer un permis, acheter un terrain, ou simplement vérifier ce que vous avez le droit de construire, comprendre ces notions va vraiment vous aider à y voir plus clair. On y va étape par étape.
SHON : c’était quoi exactement ?
La SHON signifiait « Surface Hors Œuvre Nette ». C’était une surface de référence utilisée en France dans le droit de l’urbanisme jusqu’en 2012. Elle servait de base à de nombreuses règles : seuils de permis de construire, droits à construire sur un terrain, calcul de certaines taxes… Ce n’est pas un hasard si on la retrouve encore dans beaucoup de documents anciens.
Concrètement, la SHON correspondait à une surface de plancher « nette », c’est-à-dire la surface brute du bâtiment (la SHOB) à laquelle on enlevait un certain nombre de surfaces : caves non aménageables, combles trop bas, garages, parties communes de certains immeubles, etc. L’objectif était de ne garder que les surfaces considérées comme « utiles » pour les règles d’urbanisme.
Depuis le 1er mars 2012, la SHON a été officiellement remplacée par la surface de plancher. Mais dans certains cas, notamment pour les bâtiments anciens ou les permis déposés avant cette date, on se réfère encore à la SHON. C’est pour cela qu’il est essentiel de comprendre ce que c’était, même si ce n’est plus la règle actuelle.
SHON, SHOB, surface de plancher : ne pas tout confondre
Avant tout, il vaut bien mieux distinguer les trois notions qui posent souvent problème : SHOB, SHON et surface de plancher. Elles se ressemblent, mais ne servent pas du tout aux mêmes choses. Si vous les mélangez, vous risquez de vous tromper dans vos droits à construire ou dans vos calculs d’extension.
La SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) était la surface brute, murs compris, de tous les niveaux du bâtiment. La SHON partait de cette surface pour retirer certains espaces. La surface de plancher, elle, est la notion moderne qui a simplifié l’ensemble. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif 👇.
Tableau comparatif des principales surfaces
| Critère | SHOB | SHON | Surface de plancher |
|---|---|---|---|
| Période d’utilisation principale | Avant 2012 | Avant 2012 | Depuis 2012 |
| Définition générale | Surface brute, murs compris | SHOB diminuée de certaines surfaces déduites | Surface close et couverte, hauteur > 1,80 m, sans murs extérieurs |
| Présence des murs extérieurs | Comptés | Comptés | Non comptés |
| Surfaces techniques (locaux techniques, chaufferie…) | Comptées | Souvent déduites | Généralement comptées |
| Garages et stationnement | Comptés | Déduits | Non comptés |
| Usage principal | Base de calcul pour la SHON | Règles d’urbanisme (droits à construire, taxes…) | Règles d’urbanisme actuelles |
Retenez surtout ceci : la SHON et la surface de plancher sont deux façons différentes de mesurer une surface « réglementaire ». Si vous travaillez sur un dossier récent, c’est presque toujours la surface de plancher qui compte. La SHON reste utile pour comprendre l’historique d’un bien ou les anciens calculs.
À quoi servait la SHON dans vos projets ?
La SHON n’était pas juste une donnée technique : elle avait des conséquences très concrètes sur vos projets de construction. Dans certains cas, elle déterminait si vous aviez besoin d’un simple permis de construire ou d’une autorisation plus lourde, et elle pouvait limiter la surface que vous aviez le droit de bâtir sur votre terrain.
Par exemple, dans beaucoup de communes, le document d’urbanisme (PLU ou POS à l’époque) fixait un Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Ce COS disait combien de mètres carrés de SHON vous aviez le droit de construire par mètre carré de terrain. Si le COS était de 0,5 et que votre terrain faisait 800 m², vous aviez droit à 400 m² de SHON. Ce chiffre pouvait donc bloquer ou permettre certains projets.
La SHON intervenait aussi dans le calcul de certaines taxes liées à la construction. Même si ces mécanismes ont été en grande partie réformés, c’est pour cela qu’on retrouve encore la SHON dans des vieux décomptes financiers ou dans des tableaux joints aux anciens permis. Comprendre cette surface permet donc de comprendre les choix qui ont été faits à l’époque.
Comment se calculait la SHON ?
Pour calculer la SHON, on partait de la SHOB, c’est-à-dire de la surface brute totale de tous les niveaux du bâtiment, murs inclus. Ensuite, on enlevait toute une série de surfaces considérées comme « non utiles » ou particulières au regard de l’urbanisme. Le calcul pouvait paraître un peu usine à gaz, mais la logique était assez simple une fois qu’on avait la liste.
Voici, en simplifiant, les principales surfaces qui étaient déduites pour obtenir la SHON :
- Certaines caves, sous-sols et combles non aménageables (hauteur trop faible, accès compliqué…)
- Les garages et espaces de stationnement (voitures, motos…)
- Les balcons, terrasses extérieures non couvertes ou non closes
- Les parties communes d’immeubles collectifs, dans certains cas
- Certains locaux techniques (chaufferie, machinerie d’ascenseur…)
Pour vous donner une idée concrète, imaginez une maison avec 140 m² de SHOB. Si vous avez un garage de 20 m², des combles non aménageables de 15 m² et une cave technique de 10 m², on pouvait les déduire. La SHON passait alors à 95 m² (140 – 20 – 15 – 10). C’est ce chiffre qui servait de base pour les règles d’urbanisme.
Avec la surface de plancher, la logique a été simplifiée, mais on retrouve un peu la même idée : ne retenir que les surfaces réellement « habitables » ou utilisables, en se concentrant sur les surfaces closes, couvertes, et avec une hauteur suffisante. On va voir plus loin ce qui a changé précisément.
Pourquoi on parle encore de SHON aujourd’hui ?
Vous vous demandez peut-être pourquoi on parle encore de SHON alors que cette notion a disparu des textes depuis des années. La réponse tient en un mot : l’héritage 📚. Tous les permis accordés avant 2012, tous les règlements anciens, tous les plans réalisés à l’époque mentionnent la SHON. Et ces documents sont toujours valables pour les bâtiments qui existent encore.
Dans certains cas, vous allez par exemple :
- Consulter un ancien permis pour savoir ce qui a déjà été autorisé sur une maison
- Lire un acte notarié qui parle d’une certaine SHON maximale autorisée sur un terrain
- Étudier un vieux PLU ou POS qui fixait un COS basé sur la SHON
Dans tous ces contextes, comprendre ce qu’était la SHON reste utile pour interpréter correctement les droits existants. Même si les nouvelles demandes se font en surface de plancher, l’historique du bien reste lié à la SHON, notamment pour vérifier si les anciennes constructions respectaient bien les règles de l’époque.
Il est également possible que certains professionnels, par habitude, emploient encore le mot SHON alors qu’ils pensent déjà à la nouvelle surface de plancher. N’hésitez pas à demander une précision lorsque vous entendez ce terme : parle-t-on de l’ancienne définition ou de la règle actuelle ? Cela évitera bien des malentendus.
SHON et surface de plancher : ce qui change pour vous
Depuis 2012, la France utilise officiellement la surface de plancher à la place de la SHON. Le but affiché était de simplifier les calculs et de se rapprocher davantage de la réalité des surfaces construites. Globalement, le changement est plutôt positif pour les particuliers, car le calcul est plus intuitif.
Aujourd’hui, la surface de plancher correspond, en résumé, à la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction de l’épaisseur des murs extérieurs et de certaines cloisons. Les garages et stationnements sont exclus. Cela rapproche cette surface de ce que vous considérez comme votre surface habitable, même si ce n’est pas exactement la même chose.
Pour vous aider à bien saisir les différences, voici un tableau comparatif centré sur quelques éléments concrets de votre maison ou de votre projet 🏡.
SHON vs surface de plancher : ce qui est compté ou non
| Élément du bâtiment | Règle en SHON | Règle en surface de plancher |
|---|---|---|
| Murs extérieurs porteurs | Comptés dans la SHON | Exclus du calcul |
| Garages et stationnement | Déduits de la SHON | Non comptés |
| Combles non aménageables (hauteur < 1,80 m) | Déduits | Non comptés |
| Combles aménageables > 1,80 m | Comptés (si pas déduction spécifique) | Comptés |
| Balcons et terrasses non closes | Déduits | Non comptés |
| Locaux techniques (chaufferie, machinerie…) | Souvent déduits | Généralement comptés s’ils sont clos et couverts |
| Hauteur sous plafond ≤ 1,80 m | Parfois comptée selon le cas | Jamais comptée |
On le voit, la surface de plancher est plus simple à appréhender pour un particulier : dès que c’est fermé, couvert, avec plus de 1,80 m de hauteur, et que ce n’est pas un garage, il y a de grandes chances que ce soit compté. Avec la SHON, il fallait connaître toute une liste de déductions possibles, ce qui rendait les calculs plus techniques.
Dans la pratique, pour vos projets actuels, vous devrez quasi systématiquement parler en surface de plancher avec la mairie, votre architecte ou votre constructeur. La SHON ne sert plus que de référence historique, ou éventuellement dans quelques cas particuliers liés à d’anciens règlements encore en vigueur sur certains points précis.
Concrètement, que devez-vous retenir pour votre projet ?
Pour ne pas vous perdre dans les sigles et les anciennes règles, voici les points essentiels à garder en tête lorsqu’on vous parle de SHON ou de surface de plancher. L’objectif, c’est que vous puissiez avancer sur votre projet sans vous faire piéger par un terme trop technique 😉.
- Si votre projet est récent, c’est la surface de plancher qui s’applique, pas la SHON.
- La SHON reste importante pour comprendre les anciens permis, anciens PLU ou certains actes notariés.
- En cas de doute, demandez toujours à votre interlocuteur de préciser de quelle surface il parle exactement.
- Pour savoir ce que vous pouvez construire, consultez le règlement d’urbanisme actuel de votre commune et regardez les règles liées à la surface de plancher.
- Si vous faites appel à un architecte ou à un professionnel, il saura traduire les anciennes surfaces (SHON, SHOB) en notions actuelles.
En résumé, la SHON fait partie de ces notions d’urbanisme qui ont marqué une époque, mais qui ont été remplacées par quelque chose de plus simple. Comprendre ce terme vous permettra surtout de déchiffrer des documents anciens et de mieux suivre les explications des professionnels. Pour tout ce qui concerne vos démarches d’aujourd’hui, c’est bien la surface de plancher qui sera la référence à utiliser.
Avec ces bases, vous avez maintenant la possibilité de lire vos plans et vos vieux permis sans paniquer à chaque sigle. Et ça, pour lancer ou clarifier un projet de construction, c’est déjà un gros pas en avant 🚀.